房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

深耕“试验田” 打造新生态******

深耕“试验田” 打造新生态

——江苏产业技术研究院牢记嘱托深化科技体制改革的探索

光明日报调研组

　　12月12日，江苏省产业技术研究院（以下简称“江苏产研院”）与世界顶尖的先进材料公司德国肖特集团，在苏州高新区签署“全球创新伙伴”合作备忘录。双方将通过“全球创新伙伴”合作平台，在开放创新体系内寻找更多应用场景，打破特种玻璃和先进材料的技术边界，推动材料创新、可持续发展和科技进步。

　　党的二十大报告强调“完善科技创新体系”“深化科技体制改革”。2014年12月13日，习近平总书记来到江苏省产业技术研究院调研。在同科技人员交谈时，习近平总书记说，“实现我国经济持续健康发展，必须依靠创新驱动。要深入推进科技和经济紧密结合，推动产学研深度融合，实现科技同产业无缝对接，不断提高科技进步对经济增长的贡献度。”

　　谆谆嘱托，言犹在耳。八年来，江苏产研院牢记习近平总书记重要讲话精神，围绕“持续为江苏产业发展供给技术”的建院初心和“科技体制改革试验田”的使命责任，在深化改革方面大胆探索，初步构建了集创新资源、产业需求和研发载体于一体，以企业为主体、市场为导向，产学研用深度融合的产业技术创新体系和生态。截至目前，江苏产研院在先进材料、能源环保、装备制造、电子信息、生物医药等五大领域布局建设了72家专业研究所，与江苏省细分领域龙头企业共建了243家企业联合创新中心，拥有各类研发人员超过12000人，累计衍生孵化1200多家科技型企业，转化6200多项科技成果，服务企业累计超过2万家。

　　2020年，江苏产研院正式搬入南京江北新区，在这片欣欣向荣的国家级新区的土地上，开启事业的新征程。日前，光明日报调研组一行前往江苏产业技术研究院、南京江北新区产业技术研创园、苏州相城区、中以常州创新园等地开展深入调研，梳理总结江苏产业技术研究院贯彻落实习近平总书记重要讲话精神的举措与成效。

科研人员小心放置超大样品进行断口观察。江苏省产业技术研究院提供

　　技术需求“引上来” 创新成果“落下去”

　　“习近平总书记的重要讲话，为我们根治科技与经济‘两张皮’的顽疾开出了好‘药方’。”江苏产研院院长、长三角国家技术创新中心主任刘庆认为，企业愿意掏钱来解决的技术需求才叫“真需求”。江苏产研院与细分领域的龙头企业成立联合创新中心，并调用研究所科研力量或海内外大学合作伙伴的资源帮助对接解决。

　　中国以色列常州创新园是首个由中以两国政府签约共建的创新示范园区。在常州创新园，调研组从一件医疗器械研发中感受到江苏产研院作为“桥梁”的重要性。“腔镜吻合器技术壁垒较高，市场主要由外资品牌主导。我们想开发一款多功能腔镜吻合器，却没有创新思路。”常州华森医疗器械有限公司联合创新研发中心办公室主任刘宇欣说道。2021年，江苏产研院与华森医疗共建医疗联合创新中心，成功对接以色列创新机构，达成了“一次性使用腔镜下多功能通用型吻合器”技术研发合作，现已开发出全新一代吻合器并完成了样品落地。这款产品更贴近临床，有助于提高手术安全性，且更适合中国市场需求，一定程度上改变了吻合器市场被外资品牌主导的局面。

　　江苏产研院目前累计共建243家企业联合创新中心，挖掘技术需求1043项，企业意向出资金额36亿元。通过专业化方式提炼、分析和论证企业技术需求，江苏产研院把“企业语言”转化为研发机构看得懂、可以做的“科研语言”，同时依托研发载体、重大项目公司、项目经理团队、海内外战略合作机构和省研发型企业等创新资源，协助企业达成技术合作406项，合同总额超过12亿元。

　　刘庆表示，产业技术创新不是无指向的自由探索，江苏产研院通过把行业技术需求“引上来”，让创新成果和项目“落下去”，实现全球创新资源与关键技术需求有效对接。

　　在江苏产研院展厅的展柜中，有十几片指甲盖大小的芯片。它们看起来并不起眼，可是意义重大。2020年新冠肺炎疫情暴发后，呼吸机一度成为紧缺医疗物资。呼吸机用压力和压差传感器是呼吸机控制系统的核心部件，相关传感器芯片长期受制于海外巨头企业，面临较大断供风险。为此，集萃集成电路创新中心设立“呼吸机用传感器国产化联合攻关”项目，以揭榜挂帅和定向任务结合的方式实施，经过近14个月的努力，完成了呼吸机用传感器芯片的研发，并形成了自主知识产权，在需求提出企业鱼跃医疗同类呼吸机中批量应用，成功解决呼吸机用传感器芯片国产化替代问题。

科研人员对试验样品进行纳米加工。江苏省产业技术研究院提供

　　在调研中，调研组注意到比较医学研究所研发的“斑点鼠计划——引领基因敲除小鼠模型产品化新时代”。目前，研究所基因工程小鼠资源库模型创制能力超过6000例/年，拥有自主知识产权的小鼠品系总量突破2.2万例，资源保有量位居全球第一。

　　据介绍，比较医学研究所是南京大学医学院教授高翔团队与江苏产研院和南京生物医药谷共同合作的研究载体，于2018年9月按照江苏产研院的“多方共建、多元投入、混合所有、团队为主”研究所建设模式建立而成。2022年4月25日，比较医学研究所于科创板上市，成为江苏产研院体系首家上市的专业研发载体。

　　“比较医学研究所的成功上市，得益于‘团队控股、轻资产运行’的专业研究所建设运营模式。”刘庆介绍，所谓“团队控股”，是由地方园区提供研发场所和设备，团队、地方园区和江苏产研院共同现金出资，组建团队控股的轻资产研究所运营公司，研发收益归运营公司所有，增值收益按股权分配。

　　打通从“科技强”到“产业强”的通道，江苏产研院不断探索体制机制的创新。“2017年以来，我们探索‘拨投结合’模式，就是要为战略性全局性前瞻性的国家重大科技项目护航。”刘庆介绍，“拨投结合”就是依托财政资金支持，先以科技项目立项拨发资金，帮助团队承担早期研发风险，在项目进展到可以进行市场融资时，再将前期的项目资金按市场价格调整为投资。目前该模式已支持了约50个填补国内空白的重大项目，其中10多个项目已经得到社会资本的认可。

　　编织一张引领新兴产业发展的“巨网”

　　江苏产研院一楼大厅内，一张“研发载体分布图”引人注目：13个设区的市、72家研发载体，涵盖信息技术、先进材料、制造装备、生物医药和能源环保等领域。在科技体制机制改革的推动下，江苏产研院正编织起一张引领江苏新兴产业发展的“巨网”。这张网下，是万名科研人员的铺路筑桥、协同攻关。

科研人员为青少年进行科普教育。江苏省产业技术研究院提供

　　“这块‘试验田’的首要目标，是集聚专业研究所和重大集成创新平台。”刘庆告诉记者，江苏产研院主营业务之一就是集聚创新科技力量搭建科研与产业间的桥梁，建设全新体制的专业研究所。江苏产研院创新提出与各类产学研主体共同建设新型研发机构，通过“合同科研”等改革举措，力求科研“顶天”、服务“立地”。江苏产研院实行理事会领导下的院长负责制，管理团队面向全球招聘，不设行政级别……这种“既非政府机构又非事业单位，既非高校院所也非成果转化中心”的模式，也被业内戏称为“四不像”。

　　调研组来到苏州相城区的江苏集萃微纳自动化系统与装备技术研究所有限公司，该公司总经理介绍，研究所核心团队控股超过60%。通过深化“团队控股”模式运用，以研究所占小股、核心团队占大股的形式孵化企业，衍生了一批在市场上初露锋芒的明星企业。2021年，6家产业化子公司累计融资达7900万元，累计估值达7亿元，实现融资额与估值额双超预期。

　　实现高水平科技自立自强，归根结底要靠高水平创新人才。江苏产研院致力于探索“聚才、用才、励才、育才”的有效机制，形成了一座从产业基础人才、研发骨干人才，到产业领军人才、顶尖人才的集萃人才体系“金字塔”。自2015年开始选聘项目经理以来，江苏产研院共聘请246位领军人才担任项目经理，其中国内外院士20余人，并以才引才，由项目经理集聚超过1000位高层次人才。建设“集萃大学”，培养未来人才，与70余家国内知名高校院所建立合作，以产业真需求、技术真难题作为培养课题，坚持“项目制”“多平台”“双导师”“全过程”的培养机制。

　　“企业是创新的主体，高校是创新的源泉，但企业创新需求与高校科研院所人才培养和科学研究之间又存在着巨大的鸿沟。”江苏产研院副院长郜军表示，“为产业提供技术创新支持和技术服务，本身也是我们的职责和使命。”

　　2019年，江苏产研院启动了与国内高校开展产教融合联合培养集萃研究生工作。与西交利物浦大学、中国矿业大学、南京工业大学先后共建集萃学院，有力推动了教育链、人才链和产业链、创新链的融合发展，通过人才培养带动产学研用对接合作。近三年共联合培养集萃研究生5000余名。既解决了产业技术需求和人才需求，又促进了产业链与创新链的深度融合。

　　“西浦－集萃学院创立一年多来，最大的突破点在于真正走出了一条产学研融合的道路，让硕博研究生的培养与企业的研发、技术的创新、长三角经济发展的要求结合起来。”西交利物浦大学助理副校长、西浦－集萃学院执行院长马飞表示，随着技术的迭代更新，许多科研项目都需要学生拥有交叉学科背景，难点在于如何实现专业贯通性，“‘集萃研究生’的联合培养方式让学生有更多机会凝练行业中的科学问题，提升自身综合能力，从而成为高水平的复合型人才。”

位于江苏苏州相城区的长三角先进材料研究院。江苏省产业技术研究院提供

　　构建以江苏产研院为战略资源“策源地”，院地合作平台为创新服务“根据地”的区域合作新格局。产研院全力服务苏南国家自主创新示范区建设，巩固深化与南京、苏州合作绩效，持续深化与无锡、常州等地合作，不断开拓与苏中、苏北地区合作，实现省内13个地级市合作全覆盖。

　　“5年多来，6家与江苏产研院共建的研究所（研究公司）在苏州高铁新城相继成立，涉及先进材料平台、催化材料、自动化系统与装备、脑机融合智能技术、精密仪器和有机功能材料等领域，累计引进衍生孵化企业62家，总营收累计近4.9亿元，总税收累计近2500万元。”苏州高铁新城管委会副主任王海峰表示，自从与江苏产研院开展合作，通过高科技资源导入，逐渐推动高铁新城成为科技体制改革的“试验田”。据介绍，苏州高铁新城与江苏产研院的合作秉承“研发作为产业、技术作为商品、公司化运作、市场化机制”的创新发展理念，坚持合作共赢、收益共享的原则，加速了顶尖人才和科技力量的集聚。

　　江苏产研院还联合南京大学与盐城共建水环境工程技术研究所，实现了高校、地方优势资源互补，并为南大提供成果转化平台，强化科技成果同产业对接、创新项目同现实生产力对接。该所副所长王津南表示，自组建以来，研究所与南京大学一同攻克了精细化工行业氯化钠废盐资源化集成技术研发、高效厌氧反应器研制及推广应用等难题，帮助地方政府及企业解决了化工园区综合整治、城市黑臭水体及河流生态修复等重大需求。

　　在昆山，江苏产研院持续深化“两岸产业升级促进中心”建设，启动首期规模1亿元的引导资金池；在常州，与常州市人民政府、武进区人民政府共建中以产业技术研究院；在宿迁，与泗洪县共建省产研院产业技术转化基地和企业联合创新中心。在泰州，与市政府合作建设泰州市产业技术研究院，助力地方产业转型升级和创新人才集聚。

　　为科技和产业创新探索新路径、打造新样板

　　迈进全面建设社会主义现代化国家新征程，习近平总书记赋予江苏“在改革创新、推动高质量发展上争当表率，在服务全国构建新发展格局上争做示范，在率先实现社会主义现代化上走在前列”的光荣使命。江苏产研院在新型研发机构运行、科技产业对接、提炼企业需求、提升科研人员收益等领域成功进行了大刀阔斧的改革，以体制机制改革创新实践，塑造了产学研用深度融合的产业创新体系，营造了高效率、有活力的产业创新生态，为我国科技和产业创新探索了“江苏路径”，打造了“江苏样板”。“先投后股方式支持科技成果转化”“科教融合培养产业创新人才”两项改革举措，已成功入选国家“全面创新改革年度任务清单”。

　　在全国首次提出“团队控股、轻资产运行”的专业研究所建设运营模式。该模式让团队既拥有研究所的运营权，还拥有研究所成果的所有权、转让权和收益权，极大激发了团队积极性。这一体制机制上的改革，彻底解决了事业单位经营业务受限、知识产权权属不清和单位发展内生动力不足等问题，着力破除制约科技创新的思想障碍和制度藩篱，初步建成了以市场为导向、企业为主体、产学研用深度融合的产业技术创新体系。

　　项目经理制有助于吸引产业领军人才创业。实行项目经理制，赋予项目经理组建研发团队、决定技术路线、支配使用经费的充分自主权。同时派专人服务项目经理团队，提供专业化的市场调研、商业模式论证以及项目落地资源对接等服务，帮助项目经理完善团队结构、明确首批研发项目等。以项目经理为核心，同时辅助市场运营，真正实现了专业研发与市场开发的有益结合。

　　市场化运作有助于构建科技创新金融生态。利用财政给予的产业技术研发专项资金，助力研发载体通过市场化运作引进创新资源。其成立全资子公司江苏省产业技术研究院有限公司，主要功能定位是配合江苏产研院的战略目标，构建科技创新金融生态。参股江苏产研院建设的重大集成创新平台和研究所运营公司，参股江苏产研院孵化的具有行业颠覆性、前瞻性或解决卡脖子问题的创业企业，助力江苏产研院体系内重大集成创新平台和研究所建设公共研发平台、专业孵化器、天使投资基金“三位一体”的创新微生态。通过海外全资子公司参股北美、欧洲、以色列等海外孵化器平台，以资本为纽带为江苏产研院引进各类创新资源。市场化运作，有助于形成科技创新金融生态体系，促进资金、信息、技术在主体之间流动与循环，促进科技创新与发展。

　　针对性合作有助于构建区域协同创新格局。产业技术研究最终需要服务于地方，地方的差异性决定了合作的差异性。江苏省内区域性经济发展差异较大，产业类型不同，对技术、产业的需求有很强的需求但差异较大。江苏产研院针对不同区域的产业形成了不同的合作模式，已实现与省内13个地级市合作全覆盖，基本形成了一市一重点、一区一特色、一园一产业区域协同创新格局。

　　开放性视野有助于服务国家重大发展战略。2021年，长三角国家技术创新中心揭牌，江苏产研院作为核心力量参与了创新中心的建设，推动创新资源实现更大范围流动。立足江苏制造业发达、科教资源丰富、开放程度高等优势，致力于成为促进长三角区域高质量发展的核心引擎。目前，江苏产研院体制机制创新经验正走出江苏，将“三省一市”在科教资源、产业基础等方面的优势转变成长三角科技创新的整体优势，探索建立一体化高效管理运行模式，为整个长三角地区产业注入新的活力，支撑长三角地区高质量发展。

　　（调研组成员：光明日报记者苏雁、见习记者李健，江苏区域现代化研究院院长、江苏省习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心特约研究员李扬，江苏省社会科学院社会政策所所长、江苏区域现代化研究院常务副院长张春龙，江苏省社会科学院社会政策所助理研究员查婷俊）

　　《光明日报》（ 2022年12月23日 05版）